Lorsque je me suis lancé dans mon projet immobilier pour acheter une maison, j’étais dépourvue des notions les plus élémentaires pour aller à la quête du crédit immobilier le plus avantageux. Je n’avais donc aucune connaissance sur les méthodes à employer pour négocier sérieusement le taux de l’emprunt que je désirais obtenir.

Ce facteur est pourtant très important lorsque l’on doit discuter soi-même son prêt auprès des institutions bancaires. Je vous emmène donc à la découverte de la négociation des emprunts immobiliers.

L’apport personnel

J’ai appris à mes dépens que le meilleur moyen de pression dont dispose un emprunteur sur sa banque est l’apport personnel. Même s’il est possible de disposer de prêts sans épargne, l’apport personnel constitue une preuve de bonne foi. Aucune somme précise n’est demandée par la plupart des organismes financiers, je recommande néanmoins un minimum de 10 %. Cette base permet de rentrer dans les barèmes prévus par la banque tels que les taux minimums ou les taux moyens. Il faut aussi savoir que cet apport permettra de :

• Couvrir les différents frais de banques ;
• Prendre en compte les frais du notaire ;
• Couvrir les frais annexes.

La facilité d’obtention du crédit immobilier dépendra donc de la valeur de l’apport. Elle vous permettra d’obtenir le meilleur taux. La disponibilité d’un apport personnel conséquent entrainera une diminution de la durée d’emprunt. Lorsque l’emprunt est effectué sur une longue durée, le taux d’intérêt se retrouvera plus élevé. Pour ma part, j’ai dû ajuster la durée selon ma capacité de remboursement pour étaler mon emprunt sur une courte durée.

La présentation du dossier

Si j’ai retenu une chose importante au cours de mes péripéties, c’est l’importance que revêt la constitution du dossier tout en incluant une bonne tenue des comptes. Les banques sont en effet sensibles lorsque l’on n’est pas un adepte des découverts bancaires ou des dépassements autorisés. Elles sont alors rassurées quant à la capacité de remboursement. Les habitudes financières seront donc scrutées de près par la banque, elles seront déterminantes dans l’opinion que se fera l’institution. Il ne faut pas oublier qu’une bonne présentation du dossier intégrera la valeur du « reste à vivre ». Il s’agit de la somme qui reste à la fin du mois après le payement des différentes mensualités.

Le recours au baromètre des taux immobiliers

La recherche d’un crédit immobilier comme toute autre quête nécessite des investigations approfondies pour éviter de passer à côté d’occasions favorables. Il est vrai que j’ai connu beaucoup de déconvenues, mais je dois reconnaitre qu’elles m’ont permis de me rendre compte de l’évidence. Les taux proposés varient d’une banque à une autre. Le taux immobilier du Crédit Mutuel ne sera donc pas le même que le taux immobilier de la Caisse d’Épargne. Il est donc important de parcourir le plus possible d’institutions pour faire une étude comparative et pouvoir choisir la plus avantageuse. Il est aussi possible de consulter un baromètre des taux disponible en ligne. Lorsque l’on ne désire pas mener soi-même cette investigation, il est possible de solliciter les services d’un courtier en crédit immobilier. Ce dernier peut en effet négocier auprès des agences bancaires et obtenir une réduction considérable des taux et des différents frais. Dans la plupart du temps, ce service est gratuit, puisque les banques versent une commission au courtier. Je vous conseille néanmoins de vérifier l’existence de frais de dossiers et autres de ce genre.

La délégation de l’assurance emprunteur

Lors de l’établissement de mon crédit immobilier, un contrat d’assurance m’a été proposé au sein de la banque. Si cette proposition m’a facilité de nombreuses procédures, je vous conseille de faire vos sondages avant de l’accepter. Le montant de l’assurance emprunteur peut en effet représenter près de 30 % du cout du prêt. Il faut être alors sûr de bénéficier du meilleur contrat, au cas échéant, je vous recommande un assureur externe. Les tarifs proposés par les banques sont de l’ordre de 0,40 %, alors qu’une délégation d’assurance pourra offrir des taux préférentiels de 0,14 %. L’assurance en externe offrira des garanties très performantes, sans pour autant être plus chère. Elle peut donc se révéler être une solution intéressante, et la banque n’a d’ailleurs pas le droit de s’y opposer.

La suppression des indemnités de remboursement anticipé

Il arrive souvent que l’on veuille rembourser le crédit immobilier par anticipation. Lorsque ce moment arrivera, la banque demandera une Indemnité de Remboursement Anticipé, appelée IRA. Elle s’élève généralement à 3 % du capital restant dû. Il serait alors sage de faire une demande de négociation de ces indemnités à la demande de prêt. Au cas échéant, il sera difficile de négocier le taux de pénalité en cas de remboursement anticipé.